マイナス金利の時代。住宅ローンの借り換えは得? 2016/4/19

「マイナス金利」という今まで聞いたことがなかったような言葉が、あっという間に広がりました。日銀が2月に導入した制度ですが、もともとの考え方は、金利を下げれば企業としては資金調達コストが少なくてすむので、お金を借りて設備投資をすることで、経済の好循環が生まれると考えられます。

一方、私たち消費者は金利が下がれば銀行に預金をしても仕方ないので、お金を使おうとするため、消費が促進されると考えられ、これも経済の好循環に寄与するというものです。

しかし、マイナス金利が導入されても、企業投資は低迷しており、消費者は反対に銀行からお金を引き出し、金庫を買ってタンス預金に走っています(金庫の売れ行きはよい!)。定期預金(1年)はマイナス金利導入前は0.025%でしたが、これがもっと下がって0.01%と地べたを這いつくばっています。

また貯蓄性の高い保険商品や国債で運用する投資信託の利回りは低下します。ただ、私たちにとって朗報もあります。長期金利が急低下したことによって、お金を借りる場合、10年固定の住宅ローンなど借入金利が下がっています。マイナス金利導入前もかなり低く1.10%でしたが、これが0.90%にまで下がっています。

そこで気になるのが、住宅ローンの借り換えです。住宅ローンには、ご存じのように3つの金利型があります。

@変動金利型(半年ごとに金利を見直す。短期プライムレートに連動。約0.6%〜0.5%)
A当初期間固定型(最初の一定期間金利が固定、その後は原則変動金利。10年固定で約0.55〜0.9%、10年以上だと長期金利にほぼ連動)
B全期間固定型(返済期間中は固定。返済額も確定、長期金利にほぼ連動。約0.90%)

これだけ金利が下がっていて、変動金利と当初10年固定金利との金利差が縮まってくると、固定金利に変えた方が安心と考える人も増えています。固定金利なら住宅ローンの返済額が決まるので、その後の予算立てがしやすくなりますよね。それでなくとも多くの銀行での住宅ローンの金利は過去最低水準となっています。主要8行の借り換え申し込み数も前年同月比2.5倍〜3.5倍に増えています。借り換えや新規借り入れのチャンスとも言えます。

金利が低い時は変動金利にしておいて、上がりそうになったら固定金利にすればいいじゃないか思いますが、金利が上がる時は長期の固定金利から上がるのでうまく借り換えができないこともあります。

一般的に借り換えで得をするのは、住宅ローンの残高が1千万円以上あり、返済期間の残りが10年以上、そして現在借りている住宅ローンとの金利差が1%以上ある場合と言われています。

また住宅ローン減税(10年間、原則毎年末のローン残高の1%に相当する税金が戻る)を使うことができるので、10年間事実上マイナス金利でローンを借りられる人も。

ただ11年目からは大幅に返済額が上がるので、減税期間後に一括で繰り上げ返済しなければならないので、貯蓄をしておく必要があります。借り換えには、エネルギーと時間と諸費用(一般的に約40万〜70万円)がかかります。

まずはいくら費用がかかり、どれほど返済額が減少するか、借り換えで本当に有利になるのかをしっかりと計算してからにしましょう。

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岐阜大学教育学部教授・博士

京都市生まれ。ノートルダム女子大学(京都)文学部卒業。大阪市立大学大学院生活科学研究科後期博士課程修了。

現在、岐阜大学教育学部教授・博士(学術)、放送大学客員教授。

家庭経済学、家庭経営学、家族関係学、アーミッシュ研究等の講義を担当。

放送大学ではラジオで「生活経済学」の講義を担当(2012〜2016年)。

主な著書 『ちほ先生の家計簿診察室』(名古屋リビング新聞社2002年)、名古屋リビング新聞社、大阪リビング新聞社で家計簿相談を20年ほど担当。

『お金と暮らしの生活術』(昭和堂2012年)、『仕事・所得と資産選択』(放送大学教育振興会2008年)、『アーミッシュの謎』(共訳、論創社1996年)、『アーミッシュの学校』(共訳、論創社2004年)、『アーミッシュの昨日・今日・明日』(共訳、論創社2009年)、『生活経済学』(放送大学教育振興会2012年)など。

趣味:毎日家計簿をつけること。ただし買い物好きなので家計チェックは自分にはあまり生かせていないかも・・・・・

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